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El precontrato, también conocido como contrato preliminar o preparatorio, tiene por objeto constituir un contrato.

Exige como nota característica que se encuentra configurada de forma preliminar una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes tendrán que desarrollar en un momento posterior, cuya efectividad se deja a voluntad de las partes contratantes. Así pues, el precontrato es el final de los tratos preliminares y no una fase de éstos.

Para poder apreciar la existencia o no de un precontrato, es necesario tener en cuenta los siguientes requisitos:

• Es el proyecto de un contrato, es decir, las partes, en el momento de suscribir el precontrato, no quieren o no pueden formalizar un contrato definitivo, sin embargo, se comprometen a concluirlo definitivamente en un futuro.
• Contuve los elementos del contrato definitivo, cuyo perfeccionamiento las partes aplacen.
• Es un contrato completo, contiene las líneas básicas y todos los requisitos, teniendo las partes la obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo.
• La relación jurídica obligacional nace en el precontrato y en un momento posterior se pone en vigor el contrato ya preparado.
• Es esencial que no necesite actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales, siendo suficiente la expresión de voluntad del optante para que el contrato sea firme, perfecto, ejecutable y obligatorio por el cedente, sin necesidad de más actos.

La calificación de la relación jurídica como precontrato tiene como consecuencia que no sea de aplicación el plazo de prescripción de un año propio de la responsabilidad extracontractual. Plazo de prescripción que sí resultará de aplicación si la relación entre los litigantes se considera como tratos preliminares.

Por tanto, si la relación se califica de precontrato, su incumplimiento supone responsabilidad contractual, sujeta al plazo de prescripción de las acciones personales.

Todo lo anterior es doctrina consolidada del Tribunal Supremo, que ha recordado recientemente a su sentencia de 23 de diciembre de 2021. de contrato, al que se opuso el demandado alegando que las negociaciones y relaciones entre las partes sólo se podían calificar de tratos preliminares.

Los tribunales dieron la razón al demandante, indicando que el acuerdo alcanzado por las partes era un precontrato generador de obligaciones por ambas partes, que no podía considerarse meros tratos preliminares o actos preparatorios.

El Tribunal Supremo no sólo dio la razón a la parte demandante, sino que incrementa la indemnización fijada por los tribunales a quo. Indica el TS que a la hora de determinar el importe de la indemnización es necesario tener en cuenta tanto el daño emergente como el lucro cesante. Y sigue diciendo que la indemnización tiene como finalidad devolver el patrimonio afectado a la situación en la que se encontraría si no se hubiera producido el incumplimiento, sin que pueda suponer una ganancia o enriquecimiento injusto al perjudicado.